Uma metodologia para estimar a mais-valia imobiliária decorrente de intervenções em infra-estrutura de transporte público

Resumo Portugues

Esta dissertação desenvolve uma metodologia para estimar a "mais-valia imobiliária", termo que designa a valorização dos terrenos de uma determinada região decorrente da implantação ou de intervenções em infra-estrutura de transporte público metroviário. Essa metodologia foi concebida a partir de uma revisão bibliográfica dos diversos impactos decorrentes da implantação de sistemas de transportes, onde optou-se por priorizar o estudo da infra-estrutura metroviária. O incremento do valor do solo decorrente da melhoria das condições de acessibilidade foi destacado como importante externalidade dessa infra-estrutura. A metodologia ora proposta pode ser utilizada como instrumento de planejamento urbano, base para instituição de parcerias público-privadas, ou para aplicação dos instrumentos urbanísticos previstos pelo Estatuto da Cidade (Lei nº. 10.251/2001), uma vez que possibilita determinar qual a contrapartida financeira a ser paga pelos beneficiários em função da valorização dos imóveis. Adotam-se como pressupostos necessários para o desenvolvimento dessa metodologia: o reconhecimento dos beneficiários da intervenção, que se dá pela delimitação da área de influência do projeto, por meio de aplicações de ferramentas geoestatísticas; e a estimação da valorização do solo urbano, pelo desenvolvimento de modelo de previsão do impacto no valor do solo, utilizando ferramentas estatísticas. A estimação da área de influência visa à quantificação dos terrenos que obtiveram mais-valia imobiliária a partir da interpolação do Índice de Influência, calculado por meio dos valores dos terrenos, e pelo Índice de Acesso, resultado do inverso da distância dos centróides dos terrenos às estações do metrô. O modelo de previsão é gerado a partir da regressão linear múltipla, utilizando como variáveis independentes - parâmetros físicos, socioeconômicos, de infra-estrutura e de acessibilidade; e como variável dependente o valor do metro quadrado do terreno. Com a aplicação da metodologia proposta ao Estudo de Caso de Águas Claras, no Distrito Federal, observa-se a capacidade preditiva do modelo, evidenciando-o como instrumento de planejamento urbano. _______________________________________________________________________________ ABSTRACT